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Gastautor Matthias Kirchner zur aktuellen Situation Stand das Wort „Investments“ vor wenigen Jahren noch für Rendite, Wachstum, ein wenig Abenteuer und in erster Linie gute Chancen, hat sich dies in Zeiten wirtschaftlicher Irritationen spürbar geändert. Investments stehen heute auch für Risiko, Unberechenbarkeit und im schlimmsten Fall Verluste. Galt die Investition in Immobilien lange Zeit als eine sichere Angelegenheit, macht sich der Anleger inzwischen sehr genaue Gedanken, bevor er sein Geld investiert. Bei näherem Hinsehen sind Immobilien-Investments aber nach wie vor eine gute Möglichkeit, sein Geld sicher anzulegen. Man muss nur die wesentlichen Faktoren beachten. Immobilienwerte: Die allgemeine Entwicklung Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat sich die Lage am Immobilienmarkt im Jahr 2010 auf dem Deutschen Immobilientag einmal angesehen. Die Kernpunkte der Betrachtungen lagen in einem Rückblick, einer Bestandsaufnahme und natürlich den Zukunftsaussichten. Dabei standen Fragen im Raum, die sich energiesparende Immobilien drehten, um die demografische Entwicklung und wie sich die Renditen in Zukunft entwickeln werden können. Zwar zeichnete der IVD nicht unbedingt ein rosiges Bild der Marktlage, man kann jedoch anmerken, dass es sich um „Jammern auf hohem Niveau“ handelt, denn die Renditen für Immobilien halten sich doch insgesamt deutlich besser als bei vielen anderen Anlagemöglichkeiten. Interessant war der Vergleich mit dem Investment in Gold. Zwar konnten weder die des Edelmetalls noch die Wertzuwächse von Immobilien in den letzten 30 Jahren die Inflationsrate angemessen abdecken. Immobilien sind aber facettenreicher, sprich: sie führen zu Mieteinnahmen, die man in das Gesamtergebnis einfließen lassen muss. Das ist bei Gold naturgemäß nicht der Fall. Auch die große Frage der demografischen Entwicklung wurde auf dem Deutschen Immobilientag ausgiebig diskutiert. Unter Berücksichtigung zahlreicher Faktoren kam das Ergebnis heraus, dass die Nachfrage nach Wohnfläche auch langfristig voraussichtlich noch steigen wird. Wer in eine Immobilie investieren will, sollte jedoch auf die Lage achten. Je nach Regionen sind die Chancen größer oder kleiner. Auch der Gebäudetyp spielt eine Rolle. Was bei Immobilien-Investments zu beachten ist Für jedes Investment gilt, dass eine gute Vorbereitung und Analyse „die halbe Miete“ ist. Nicht nur Lagequalität, Wirtschaftlichkeit und Drittverwertbarkeit einer Immobilie sind maßgeblich für ein gelungenes Investment. Auch der genaue Blick auf Entwicklungen und Trends kann entscheidend dazu beitragen, ob eine Investition erfolgreich wird. Bevor man sich dafür entscheidet, Geld in eine Immobilie zu investieren, sollte eine Standort- und Objektanalyse vorgenommen werden, die Projektentwicklung verdient ebenfalls Beachtung. Außerdem geht es um Wertoptimierung, Ertragsanalysen und eine letztlich realistische Markteinschätzung. Es hilft wenig, in Panik und Ratlosigkeit zu verfallen, wenn es um Möglichkeiten auf dem Investmentmarkt geht. Und es wird der Sache nicht gerecht, wenn Kritiker Immobilien-Investments verteufeln, weil die Weltwirtschaft in einer schwierigen Phase ist. Die Investition in Immobilien ist nach wie vor ein Vorhaben, das erfolgversprechend ist. Wenn man sich mit der Thematik beschäftigt und sich gut vorbereitet. Aber das ist bei gewinnbringenden Investitionen letztlich immer der Fall. Der Autor: Matthias Kirchner ist als Immobiliengutaachter deutschlandweit tätig. Kirchner, Binder & Kollegen Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung

Welchen Sinn macht es, die Preise von Gütern vor 20, vor 10 Jahren und heute zu vergleichen? Was sagen uns diese Zahlen über den echten Wert, über die reale Kaufkraft von Sachwerten? Eigentlich nichts. Abgesehen von echten Änderungen im Markt (Bevölkerungszuzug, neue einkommenskräftige Wirtschaftszweige etc., werden Immobilien nicht teurer, sie stehen langfristig in einem bestimmten Verhältnis zu den Einkommen und den Werten anderer Wirtschaftsgüter. Steigen tun zumeist nur die Zahlen“werte“ - gemessen in einer Währung. Das ist natürlich ein ideales Potential für Investoren, denn Inflation erodiert Kredite und schafft durch diese Sachentschuldung die Basis für echtes Vermögenswachstum.

und nicht gedeckt! Wie entstand das Geld? Und was ist es heute? Währung ist nicht gleich Geld! Dieser Unterschied ist den meisten Menschen nicht klar, doch er ist essenziell! Währungen werden von Regierungen und Zentralbanken herausgegeben, sie sind rein vertrauensbasiert – sie haben jedoch keinen echten inneren Wert. Nur durch die gesetzliche Grundlage, durch ihre allgemeine Akzeptanz und durch das Vertrauen in sie werden sei als Zahlungsmittel akzeptiert. Ändert sich diese Grundlage, kehren sie zu dem Wert zurück, den sie eigentlich haben, nämlich Null. Außer dem US-Dollar gibt es fast keine Währung auf der Welt die die letzten 100 Jahre überhaupt überlebt hat. Dabei ist Ihr Wert in diesen 100 Jahren um 98% auf nur 2% geschrumpft, d.h. wofür Sie heute 100 Dollar bezahlen, das kostete damals nur 2 Dollar. Nicht die Waren und Produkte sind teurer geworden, die Inflation hat 98% des Wertes der Währung vernichtet. In unserer Wirtschaftshistorie bestand Geld zumeist aus Gold und Silbermünzen, diese hatten einen intrinsischen Wert, d.h. mit Übergabe der Münze ging ein echter Vermögenswert, unabhängig von Regierungen, Banken und Vertrauen, über. Die Goldschmiede des Mittelalters verwahrten Goldbestände im Auftrag ihrer Besitzer und gaben für das eingelagerte Gold einen Hinterlegungsschein aus. Das waren quasi die ersten Banknoten, diese konnte man ohne Transport des Goldes an einen dritten als Zahlungsmittel nutzen. Es entstand der Goldstandard, hier wurde das Papiergeld inklusive Münzgeld mit dem Gold gekoppelt, wobei der Goldpreis und das Verhältnis der Golddeckung vom Staat festgelegt wurden. Jeder, egal ob privat oder Unternehmen konnte sein Geld bei der Bank gegen Gold im festen Verhältnis eintauschen. Diese Goldbindung wurde in mehreren Etappen aufgehoben – heute sind alle Währungen reine „Fiat-currencies“, also vertrauensbasierte Papierwährungen. Im Jahre 1944 kamen 44 Staaten zur Konferenz von Bretton Woods zusammenkamen und unterzeichneten das Bretton-Woods-Abkommen , das den goldhinterlegten US-Dollar zur Leitwährung der Welt bestimmte. Auch wenn das System heute so nicht mehr existiert (es endete 1971), schaffte es doch die Basis unseres Geldsystems, der Dollar ist noch die wichtigste Reservewährung. 1971 hob US-Präsident Nixon dann die US-Dollar-Goldpreisbindung auf, es gibt somit keine Umtauschverpflichtung mehr zu Gold und der Preis des Edelmetalles stieg deutlich. „Geld“ kann nun ohne Realwertdeckung nach Belieben erschaffen werden, entweder durch Drucken oder durch andere Geldinstrumente.

der Preise. Was ist Inflation wirklich? Wie entsteht Sie? In den USA kostete im Jahr 1900 eine 1 Unze Feingold genau 20 Dollar (heute rund 1.100.- Dollar). Ebenso änderte sich das Verhältnis bei den Kosten für Wohnen, Essen, Kleidung. Sind diese Dinge also teurer geworden? Nein, jedoch der Wert der betreffenden Währung wurde um 98% vernichtet. Verantwortlich dafür ist die Inflation. Doch genau hier ist es wichtig zu verstehen was Inflation eigentlich ist. Die Erhöhung der Preise ist nur eine Folge (!) der Inflation, jedoch nicht Inflation selbst oder ihre Ursache! Wo liegt die Ursache denn? Inflation entsteht, wenn die Geldmenge (über das Wachstum der realen Gütermenge hinaus) wächst, oder wenn sich die Geldumlaufgeschwindigkeit nachhaltig erhöht. Infolge dessen steigen die Preise, meist mit einer Verzögerung von 2-3 Jahren. Das Wachstum der Geldmenge bestimmen Regierungen, Zentralbanken und Banken. Zusätzliches Geld jagd irgendwann dieselbe Menge an Gütern und Realwerte, infolgedessen passt sich der Wert der Geldmenge dem Wert der Gütermenge an, mit einer Einheit von Geld lassen sich dann weniger Güter oder Realwerte als vorher kaufen. Nun sind die meisten Menschen der Ansicht, die Preise steigen nur leicht, Basis hierfür sind die Inflationsangaben der Regierung, also derselben die auch für das Geldmengenwachstum verantwortlich ist. Wenn man sich die Meßgrundlage, den Warenkorb anschaut, kann man erkennen, dass dort zumeist nur Güter des täglichen Bedarfs vorhanden sind, und bestimmte Verbrauchsgüter wie Unterhaltungselektronik werden tendenziell immer billiger. Durch die Änderung der Zusammensetzung des Warenkorbes lässt sich also eine andere Inflationshöhe berechnen. Man kann gut davon ausgehen, dass die klassische „Warenkorb“-Inflation eine eher geringe ist, vergleichen mit der Inflation für langfristige Güter, insb. Realwerte. Was bedeutet das für den Immobilien-Investor? Inflation ist für Ihr kein Problem sondern ein Segen. Inflation erodoert Kreditwerte, d.h. seine Investment-Schulden und schafft die Basis für echtes (!) Vermögenswachstum.

Und werden sie ggf. sogar fördern! Inflation ist für viele Staaten existenznotwendig. Staatschulden werden in Prozent zum BIP (Bruttoinlandsprodukt) oder zum Staatshaushalt gemessen.Wie kann ein Staat Schulden in Höhe von 70%, 100% oder 130% seines Bruttoinlandsproduktes je zurückzahlen? Genauso wahrscheinlich, wie ein privater Bürger Schulden in Höhe eines Jahresgehaltes durch Sparen zurückzahlen kann – gar nicht! Allein die Zinszahlungen engen die Handlungsfähigkeit von Staaten massiv ein. Die Verschuldung der öffentlichen Haushalte von Deutschland beträgt aktuell ca. 1.682 Milliarden Euro, das sind rund 71 % des BIP, Stand März 2010. Allein 2010 werden zur Deckung des Bundeshaushaltes von 327 Mrd. Euro ca. 86,1 Milliarden neue Schulden nur durch den Bund gemacht. Zweitgrößter Ausgabeposten des Bundeshaushaltes sind die Zinszahlungen, für die insgesamt 42 Milliarden Euro kosten. Durch das explosionsartige Geldmengenwachstum in den USA (von 826 Mrd. Dollar im März 2008 auf 1534 Mrd Dollar im März 2009 und den weiteren Schuldenrekord in 2010 von 1.600 Mrd. Dollar) kann man für diesen Wirtschaftsraum durchaus auch von einer zweistelligen Inflation ausgehen – das ganze gab es dort schon einmal in den 7oér Jahren. Abgesehen von einen Staatsbankrott – der sehr unwahrscheinlich ist – führt nur eine Inflation dazu, dass die Schulden des Staates in ein vernünftiges Verhältnis zum BIP zurückgeführt werden können. Staaten brauchen eine Inflation, wollen sie handlungsfähig bleiben und sich nicht überschulden bzw. wieder entschulden. Die Frage für Sie als Privatperson besteht darin: Sind Sie Verlierer oder Gewinner dieses Sachverhaltes?

• 08.04.2010, 11:12
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Basierend auf der Feststellung, dass die realen Vermögenswerte und Einkommen in ihren Wertverhältnissen (!)(aber nicht in ihren absoluten Zahlen) langfristig gleich bleiben, so wird klar dass nur die Kaufkraft der Währungseinheiten sinken. Anlagen die auf reine Geldwerte setzen (Anleihen, Währungskörbe etc.) sowie Geld in Form von Währungen sinken also bei zunehmender Inflation im Wert. Ebenso sinkt bei Inflation auch der Realwert Ihrer Investment-Verbindlichkeiten – Kredite bleiben zwar zahlenmäßig gleich – doch Ihre reale Kaufkraft und damit die Höhe Ihrer realen Verbindlichkeiten sinkt.